持ってる「資産」は実は「負債」?資産運用初心者でも損しない秘訣とは?投資のコツをご紹介
今から20年近く前に発刊されたベストセラー「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバート キヨサキ (著), シャロン・レクター(公認会計士) (著), 白根 美保子 (翻訳))。
実際にこの本を読んだことがあり、投資や生きる上でのコツなどを実践してきているという方も多いのではないでしょうか?
未読の方はぜひ一度読んでみて下さい。
きっと目からウロコの知識があるはずです。
土地、年金、不動産、賃貸経営、駐車場、アパート……投資先・運用先は多数あるけれど、金持ち父さんに学ぶ「持ってはいけない資産」とは
2000年発刊のベストセラーロバートキヨサキ著「金持ち父さん貧乏父さん」は一世を風靡した書籍。
この本の最も優れた点は、個人の人生にとっての「バランスシート」の意味を、わかりやすく、誰にでも理解できるたとえを挙げながら紹介している点でしょう。
現在、書店には不動産投資や資産形成に関する本が多数並んでいますよね。
書店によっては投資関連の本にものすごいスペースを割いていたりします。
これらの本の多くは、「金持ち父さん貧乏父さん」の焼き直しだったり、「損益計算書」上の利益や利回りだけを伝えているもの、値上がり益といった不確実なものに期待するものなど、実際に投資を行う際に判断の役に立つ情報が少ないのが現状。
「金持ち父さん貧乏父さん」が出版される前は、見かけだけの数字を求めた本がもっと溢れていたのだから驚きです。
実際に各日な利益を挙げる方法が書かれている書籍がないなかで出版された「金持ち父さん貧乏父さん」はとてもセンセーショナルで、「バランスシート」「損益計算書」の関係性、「バランスシート」「キャッシュフロー」の関係性などを投資初心者でもわかりやすく解説していたため、ベストセラーとなりました。
この本では「資産」を定義しています。
この本で定義した「資産」は、これから投資を始めたい人、すでに投資を行っている人はぜひ覚えておきたいポイントです。
「金持ち父さん貧乏父さん」では資産は「あなたのポケットにお金を入れてくれるもの」であり、反対の負債は「あなたのポケットからお金を奪っていくもの」と定義しています。
聞いてみると「なるほど」と実感できますよね。
この本では「負債」を保たないようにし、「資産」だけを増やすことに注力することが大切だ、と説いています。
不動産はすべて「資産」?
住宅や土地などの不動産はすべて資産なのでしょうか?
マイホームで考えてみると、通常住宅ローンを利用して購入しますよね。
マイホームを所有している人の多くは、毎月住宅ローンの元金・金利の返済を行っています。
また、マイホームを持つ、ということは固定資産税、修繕費などの維持費が必要です。
マイホームを持つことで精神的な満足感は得られるかもしれませんが、実はマイホームを持っても、1円もお金を稼ぐことはできないのです。
つまり、金持ち父さん貧乏父さんの考えを当てはめると、マイホームは「資産」ではなく「負債」となります。
この考えを身につけることは重要で、不動産投資や資産運用をこれから始めたい、と考えている方が「資産」だと思って購入したものも、実は「負債」になっている(なる)可能性があるのです。
たとえば賃貸不動産経営を始めようと思ったとき。
賃料収入が月8万円で、ローン返済が11万円だとしたら、毎月3万円の赤字となります。
しかし、30年、35年かけて払い終えれば自分の資産となり、8万円がすべて手元に残る計算になりますよね。
しかし、よく考えてみて下さい。
毎月赤字を垂れ流し続けるものが果たして資産なのでしょうか?
こう考えてみると、不動産の多くは「負債」であることがわかりますよね。
老後の資産運用 初心者が陥る思わぬ落とし穴に注意
不動産活用の代表的なものに、土地活用があります。
相続で土地を手に入れたとき、「何もしなかったら固定資産税だけが多くかかる」という漠然とした知識だけで、何かしらの運用を始めたがために見舞われるトラブルも数多くあります。
特に問題となるのは、不動産のみを相続する場合。
財産が大きければ大きいほど納めなければならない相続税は多額になります。
相続税はキャッシュで納めなければならないので、「土地の一部を税金として納めます」ということはできないのです。
納税するために土地の一部を売却したりして現金化する必要がありますが、相続税の納税期間は「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内」と定められています。
わずか10ヶ月という短期間で土地の一部を売買し、現金化するのは困難ですよね。
相続する資産がある場合には、被相続人が亡くなる以前から相続税を支払う準備をしておく必要があるのです。
運用や相続の失敗は数多くあります。
退職金で建てたアパートが失敗した例
退職金をつぎ込み、長く収入を得ることができるアパートを建てて失敗する人は後を絶ちません。
失敗の多くは賃貸物件を貸し出そうとしても、その場所に入居者のニーズがなく、空き室だらけになったり、必要以上に豪華な建物を建築士、建築費に見合う家賃設定ができず、収益率が悪い物件になってしまったり、建築コストを抑えすぎて耐久面で問題が生じてしまったりといった例。
賃貸経営はとてもリスクがあるものです。
近隣に大学があるからと建てたら、5年後大学が移転し、周囲に人が誰もいなくなった、なんてこともあるのです。
入居者がいなくても、建築する際のローンの支払いは続けていなければなりません。
不動産運用はとても大きなリスクがついて回るのです。
一括借上げで失敗した
空いている土地の税金が高い、ということをご存知のかたも多いでしょう。
だからこそ、なかなか空き家を潰せず、ゴーストタウンのようになっている街もありますよね。
潰して更地にするよりも、空き家を建てていたほうが税金面で負担が少ないから起きてしまう現象です。
もしすでに空き家がある場合、空き家を活用したアパート・マンションの経営に興味が出てくる方も多いでしょう。
しかし、自分が遠方に住んでいるなど「管理しきれないのでは?」と考え、なかなか踏み切れない方も多いはず。
そんな方を助けてくれるのが「一括借上げ」です。
一括借上げは賃貸経営初心者であっても、賃貸経営を可能にするシステムで、言い換えると「転貸」。
オーナーから不動産会社が物件を借り上げ、不動産会社が貸し出すシステムです。
手間も減るし、管理も楽だし、収入も安定する一括借上げですが、良い側面ばかりではありません。
管理会社によっては毎月の賃料を保証する「家賃保証」「空き室保証」を行っています。
これがあることで、仮に空き室があったとしても安定した収入を得ることができます。
しかし、空き室保証の契約条件には注意が必要です。
一括借上の場合、賃料は契約当時の価格がずっと継続するわけではありません。
はじめに設定された賃料は定期的に更新されていくので、建物が老朽化したといった理由で賃料がどんどん下がっていってしまいます。
下がった賃料を計算しておらず、ローン支払いが収入を上回るなんてことも。
不動産経営はとてもむずかしいもの。
「資産」「負債」の認識をしっかりしておくのが大切だと言えそうです。
情報収集・知識集めが大切 安全な投資はないので、しっかりプランを立てて検討しよう
不動産投資、土地活用、という言葉はよく耳にしますが、アパート・マンション経営、駐車場経営などさまざまな形態があります。
また、どの方法を選択するかによって収益もお菊異なります。
自分はアパート経営がしたくても、持っている土地がアパートに不向きな土地なんてこともあるでしょう。
こうした投資はある程度プロの意見・目線が必要となります。
すでに不動産を持っている場合、どのように運用・投資していいのか?
まずは一度プロに相談してみてはいかがでしょうか?
プロへの相談は「不動産による資産運用、優良資産の事ならプロパティエージェント」。
一括で資料請求できるので、投資方法に悩んでいる方には最適ですよ。
自分が持っている資産をどのように運用していくのかは「終活」のひとつだと言えます。
今一度、自分の資産を見直し、お金を自分のポケットに入れてくれるもの=資産に昇華させてみませんか?
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